于龙：沈阳沈北尚柏奥莱项目推介

图为沈阳奥特莱斯房地产开发有限公司招商总监于龙

　　于龙：OK，很高兴有机会和大家聚在这里。从上午到下午，我觉得既有专家也有实际操作者，给我们讲了很多很多的东西。我也是第一次加入这个大会，我想先是这样。我推介可能会很短，我想在推介之前先和大家分享一下我个人对沈阳的商业的一些认识。因为我最重要的一个感觉就是，如果你做一个好的销售，或者是招商，你可能只有先把你个人推介给我们大家，让大家接受我，这样你才能了解我的个性，了解我的操作手法，这样你才能对我们的商业有所信心，也希望我们大家能达到一种共鸣。今天上午到下午我们讲了很多很多的品牌的推介，包括一些理念。目前沈阳这种商业发展的格局，谈得最小的就是品牌商的需求。因为之前我也做过品牌商，我们站在品牌商的角度上来看，我们最需求的是什么。

　　当然了沈阳的整个的商业格局，应该说在全国是非常前卫的，而且也是非常集中的。很多世界上知名的百货各种业态都已经集中在沈阳。目前沈阳市知名的百货最集中的城市之一，而且奢侈品的占有量也是很大的，但是这其中有很多不成功的案例。这其中的问题在座的品牌商反思是最多的，因为好与怀，品牌商的利益是最直接的。这之前我们大家一直在探讨的是万达现象，万达非常成功，但是所有的国际上的商业中心在沈阳的定位他们的市场调研都是错误的吗？我认为也不是错误，只是针对市场和目前我们的消费群体。大陆市场商业已经走在和国际接轨了。但是我们的消费群体，我们的消费者是否真的和国际一样，我们作为业界认识大家都有一个共鸣。而且南方和北方的谁差异也是有很多的区别的。所以才造成现在目前沈阳商业项目当中，目前出现的一些比较尴尬的一些现象。为此我现在站在开发商的角度上讲，我们现在考虑的问题，如何让我们的品牌商赚钱，如何让我们的消费群体跟着我们的理念走。这个是我们目前最重要的一个课题。让我们品牌商赚钱，是否今天上午也讲了，你介绍了很多你的品牌，介绍了你的项目，你如何让我们的品牌商去赚钱，你是否了解我们的餐饮娱乐行业，你能给我们提供，你们的物业是否能提供支持我们的运作，你是否了解我们的客单价，你是否能带动我们的客源，这些都是我们的开发商要考虑的。品牌商也要感觉你是否了解，你招商的人员对这个行业，乃至对这个布局是否有一定的专业见识，这个也是很多品牌商所期待的。大家品牌商都有一个在沈阳的商业市场都有一种感觉是，反正现在沈阳已经有很多的商业，我到底是跟谁，OK我等了，我去看，我等你们大家给我出最好的条件。但是这个时候就造成我们的商业地产项目很多有一定的支持，但是里面的商品是空荡荡的。有一定的餐饮但是却没有客人。我就来沈阳这么几天，就让我感觉到很明显的一个例子，在沈阳有一个很好的项目，在国际上有影响，在上海也OK，但是为什么在这里餐饮没有做好，餐饮很多的品牌涉及到退店，退租的一个现象。根本的原因就是没有让品牌商挣钱，没有让品牌商有利可图。我们作为开发商去做这样的事情，这个可能也要从你的项目的介绍上，你的前景的介绍上让大家感受。包括你和客户的一种沟通的角度上去感受。这个是我非常简单的一个，我个人的一种认识包括介绍了。我下面和大家介绍介绍我们项目的一个背景的情况。我们是由香港的新沣集团。是由裕元集团注资的，同时我们又是很多大陆的品牌的代理商。我相信很多商业认识都对我们的宝元，裕元都有了解。我们最主要的一个是生产制造，一个是零售，一个是新的商业零售项目。奥特莱斯项目，因为奥特莱斯也是非常受大家瞩目的一个项目，今天上午媒体和我采访，问我沈阳接下来会有N家奥特莱斯出现，问我怎么看待这个问题。我相信在座的大家也都知道，因为奥特莱斯这个名字只是一个处理这样一个折扣的概念，并不是一个名称，在大陆市场现在目前以奥特莱斯命名的一些商业，大概有200多家，真正成功意义，而且真正成功的其实屈指可数。我们是见证了青浦奥莱的成功。当时06年招商的时候，开业的时候也做好了3年的亏钱的准备，没想到他第一年就持平，第二年赚钱。但是上海青浦只是一个个例。上海奥莱是所有的都在打折，唯一不打折的就是我们的餐饮。餐饮是我们得到的实惠是最多的一个。我们话又说回来沈阳的奥特莱斯，我们整个沈阳市有N个，我们新沣集团是什么样的情况。刚才也说了运作了很多的品牌。包括我们和日本丰田公司合作的多品类店，大家对IT可能有一定的了解。

　　我们除了香港新沣集团我们是和日本的第二大奥特莱斯运营商三菱地所合作的，他在日本数量上排第二位，他在日本有8家奥特莱斯，他的业绩超过第一名的三菱，三菱地所除了本身的地产业还和美国最大的切尔西合作，目前和我们新沣集团合作，我们在这种背景下具有品牌的零售经验，也有专业的奥特莱斯的运作团队的支持，我们相信在沈北的一些项目上会有一些作为。三菱地所可能大家也有所了解了。这个只是一个借鉴，大家知道国外的东西拿到国内来并不一定是OK的，我也非常认同这个观点。

　　我们的背景也和大家简单的说了一下，我想在这里和大家再探讨两个问题，应该算是我的疑问。大家都知道上海的现在目前红桥的枢纽，因为大家都是商务人士对D车和高铁的认知上肯定有自己的一些见解，他带来多大的商机这是其一，第二个就是万达商圈五角厂，包括大学包括周边的人士给五角厂带来的商机。我们从市政府得到的信息沈北将建沈北的新站。将来从内陆过来的高铁都在沈北的新站所停留。奥特莱斯是一个目标非常精准的消费群体。最主要的就是商务、白领、包括家庭。他是一种理性的消费习惯。这些所谓的在沈阳北站坐高铁的这些，基本上应该是以商务人士为主，包括旁边的东北总部的成立，可能会出现很多的白领，这些是奥特莱斯的最主要的消费群体的支撑。而且周边还有很多的大学的学府。奥特莱斯的消费支撑点一个是奢侈品的名品折扣，另外一个就是运动休闲的量贩式销售。大学园正好带动了整个消费群体的支撑。我们也不排除周边的很多铁岭呀，很多人来到这里。目前的交通还是蛮不错的，而且从市政府出发去奥特莱斯我们这个项目的地方，大概在30到40分钟这样的车程，而且不用走高速。在这个项目的周边也建了很多很多的住宅的项目。当然了这些都是后话。至于我们如何和其他的奥莱有一个区别，除了我们的这种背景之外，我们希望提供给所有的消费者一种非常理性的，非常能得到实际的一些产品的提供。而且在我们的东北，冬天有一半的时间很难在外面进行购物的，我们整体的建筑也是个封闭式的，除了我们是有镂空的玻璃窗，天窗之外，不管你是刮风下雨还是下雪，多么冷的天，都让你感觉到温暖如春的感觉，让你的购物很舒服。我们的业态里面也做了很多的规划。除了奢侈品，休闲之外，我们还有影院还有餐饮。餐饮实际上是所有的品牌都在打折只有餐饮不打折。餐饮在这里是最实际，也是最多的，这是我们项目规划的一个图。我们除了做奥来的项目，旁边还会做一些温泉酒店，和我们的一些别墅，这些我不想过多的和大家解释。我们的这个项目大概有8万方的建筑面积。运作的品牌我们计划在160家到200家之间，左右的一个情况。同时我们也有我们停车场也是非常大。现在看到这个图，是A区，南区和北区之间的空地是休闲的地方。只有这一个地方是对着天空的，是空的，没有盖。这个是整个的一个效果图。从某种意义上来讲，在东北真正做奥莱也是现在刚刚开始，至于能做到什么样的情况，我相信在座的每一个品牌开发的总监，还有经理大家也都有自己的眼光，也有自己对你的商圈的一个认知，我希望所有的品牌商们，都擦亮你们的眼睛，做出你们最精明，最正确的一个判断，谢谢大家！

　　主持人：谢谢于龙先生。刚才于龙先生说的一席话我很受触动，他原来是做品牌商，现在是做开发商的。所以他非常了解品牌商和商业地产项目合作中的苦衷。这就存在一个现实的问题，就是摆在我们面前，商业地产投资人你投资项目的时候，你有没有先考虑到你要招商的品牌，适合不适合你，或者说在你做规划的时候，你有没有考虑，怎么样你的规划能更适合他们未来得发展？所以这样我们下一个对话的题目就是开发商在做建筑规划的时候，如何满足餐饮娱乐业的开店的技术要求。下面有请沈阳盾安新一城副总经理何田先生；千普餐饮丽湖蒸菜王均胜先生；汉拿山餐饮管理公司东北去副总经理王桂林先生，呷哺呷哺餐饮管理有限公司周渊先生，唐恩都乐开发部经理刘宇砂先生，北京大鸭梨餐饮有限公司区域业务总监戴经先生。