直播：第三届中国北方商业地产招商大会

　　主持人：第三届中国商业地产招商大会既2011餐饮娱乐业跨地域扩研讨会正式开始！

　　今天论坛的主题是与餐饮娱乐业跨地域扩张与商业地产融合之道。首先隆重有请中国购物中心产业咨询中心主任，亚洲公务中心协会副理事长郭增利先生。演讲题目是商业地产专业发展为商业品牌提升渠道价值。

图为中国购物中心产业咨询中心主任郭增利

　　郭增利：大会给我一个题目，当时我知道是很多餐饮企业要来参加这个会议，当然也有很多开发商要和餐饮品牌进行合作。我要用这样一个机会和各位老总交流一下。对于我们商业房地产开发商来说，我们应该如何去看待这些商业品牌对我们所提出的一些新的期待，为什么在这些方面我增加了一个专业发展，因为中国的商业房地产特别是在05年之后，可能在座的有感觉，我们在05年和很多商业项目去洽谈合作的时候，我们感觉到很吃力。但是2005年之后，我们中国的很多项目的品质提升得是非常明显的，用我们商业房地产的专业度提升是非常迅速。所以目前阶段我们中国的商业品牌和商业房地产合作过程当中，要比几年之前的环境要优化很多。

　　我们今年4月份在深圳召开服装品牌合作研讨会的时候，有一位老总说凭他的经验在和中国的房地产企业合作当中，只有10%的项目他是觉得有合作价值的。我们如何去提升我们项目的专业水平，我们不否认05年我们的项目进步，但是我们的项目的质量和我们的商业品牌在扩展的要求，和他们的战略和匹配度还是有差距的。在中国我是经常接到这样的电话，你能不能帮我引见东方广场，能不能帮我引见谁，中国成熟的购物中心他所创造的只不过收取我们的品牌的租金，我们优质的购物中心收取的租金确实有点高。而且有相当一部分的品牌商是没有办法赚钱的，为什么大家还要去，因为要有一个品牌的形象。我们有相当一部分的品牌可能对购物中心对商业房地产企业快速的进入到一个成熟期。双方应该有一个磨合，我们购物中心的培育期3个月也好6个月也好，当你和他共度难关的时候，他所给你的条件是非常优厚的。我们很多服装是代理商来做，他希望进入到这个购物中心第一个月就要赚钱，可能这种经营预期上的考虑，造成了我们和购物中心和品牌商在合作的过程中是不兑现的。我们能把我们的品牌提升上去，又能把我们对市场的耐心养起来。

　　在今天的交流当中，我们对中国的零售业，中国的房地产开发商都有很大的几乎。我知道在4月份我们深圳开的服装节的会上，大大超出我想法的是这么多服装都来到了会场，是什么让我们的服装企业对购物中心都情有独钟。有的品牌是进入到了百货店，有的进入了超市，有的自己开街边店，有的可能到专业市场上发展。但是大家不能回避，给整个商业城市带来的变化不得不让我们的品牌商去思考的。

　　可能大家对购物中心的渠道不得不去重视，我不知道大家是不是看我们的购物中心发展的快，因为大量的品牌还是以自己开街边店为主。但是金融街的购物中心，他的4楼很多的品牌都是从专业市场当中，经过自己店面的优化，进入到了高端的购物中心当中。所以购物中心确实给我们的商业品牌创造很大的价值。

　　中国的房地产发展大不大，我们作为一个消费大国，每年能保持15%的增长，可能是没有任何疑问，面对这样一种巨大的市场机会，那这些市场机会又创造的商业形态，商业业态出现在哪些业态当中是非常明显的。上海去年购物中心的销售额占到了9%，现在达到了12%。除了汽车这样的其他的日常的消费，基本上有12%是在购物中心完成的。美国更高，他接近50%，从这个角度上看，购物中心必须成为中国商业品牌开店的主力。

　　第二中国这种刺激经济增长的政策从投资转向了消费。有长期的政府的一种举措，在很长一段时间从中国经济增长模式，给我们零售业是最大的。

　　第三点就是城镇化成为经济增长的驱动力，商业房地产面临机遇。在很多城市包括新城，我们过去是从来不考虑的，但是现在有很多品牌到了新城，包括这次我们和姜总20多个人到澳大利亚去考察，整个的这种环境比我们浑南恐怕人口要少得多，但是我们看上去12万平方米的项目，品牌经营得还真不错。中国657个城市，288个社区的城市，大家发现大量的城市是集中在这里里面的。所以城镇化给我们商业房地产带来了机会，但是同时给我们零售商的扩展带来了机会。对整个消费对我们中国经济增长的过程中，给我们零售商带来了思考。

　　第一个是高端消费，我们不强调高端消费

　　第二是日常生活消费，

　　第三是娱乐消费，北京在2011年用在餐饮方面的消费达到了12%，这要大大高于我们日常服装的消费，电子类的消费，中国也有购物中心了，我们这次到澳大利亚也深受启发，大量的美食广场，更多的国家考察回来之后，餐饮不是楼层独立的，是遍布在各个楼层的，和我们自身餐饮品牌的定位是有关系的。餐饮的消费可能对购物中心来说是至观重要的。我们在这次澳大利亚考察过程中确实得到很多体会，他餐饮的租金不低于我们的餐饮租金。从这个角度上看，大趋势没有问题，如何更好的结合购物中心的发展，内部和购物中心互动性，这是一个非常大的课题。

　　第二个就是商业房地产企业在考虑这种开发，但是我们对整个的各种不同业种的，不同业态的接触越来越多，我们要看，整个的产业的规模是迅速放大的，是各类商业中具有成长性的商业形态。

　　我们2010年年底就突破了14000万平方米的购物中心开业，到了2011年底就有17000万平方米购物中心开店。整个大家看一下这张图表从2002年一直到2011年的数字，这个上升的曲线是非常明显的这个是我们购物中心的一张图案，所以这张图恰恰表明了中国购物中心的发展为什么逐渐的成为我们商业品牌开店的渠道。

　　我们在2001年底的时候，全国有416家购物中心开店，预计到2011年底，全国开业的购物中心将达到2795家，十年增长率为571.9%。在整个中国购物中心的发展过程中，开业的数量上升速度是非常明显的。

　　这张图表我们的面积在2010年和2011年的时候会创出一种新高。

　　看上去我们的商业地产的开发商，我们在投资商地产的思维是非常明显的，我们用商业的专业化的这种操作手段去运营我们这个项目的重要性。怎么中国的SHOPPING  CENTER影响的越来越明显。在中国购物中心和百货店之间确实是模糊的，有很多的百货店也在购物中心化。大家都是认为做商业出身的一些项目，大家很愿意合作，现在看上去30.6%的类百货的合作形态中，现在是主力。但是这种单体的购物中心未来应该是大家需要重新审视格外关注的。

　　第四个是综合体，大家可以看到我们历年的综合体的变化。综合体的成功肯定有一个依赖性的条件，这个就是我们说的购物中心能不能成为一个主角，事实上大家能够发现，我们有很多的城市冒出的综合体，而且前面是有前缀的，什么什么综合体，实际上综合体并不是一个新生的这样一个商业产品。中国的第一家购物中心1990年诞生的只有3万平方米，所以我没有在综合体前面去加城市综合体。在目前阶段中国的城市商业房地产发展过程中更多的是商业综合体。我们这次到澳大利亚去看，城市的综合体具有城市的这种社会化的功能。我们说到1990年开业的国贸商城，实际上是综合体出现的这种商业形势。

　　第五个我们是在购物中心开还是在区域性的购物中心开，还是应该考虑社区。目前来看，超区域型的购物中心无法成为中国购物中心的主导力量。有49.3%的购物中心是社区型的购物中心，我们在开店的过程中是不是给社区型的购物中心给予了关注。现在进入到2011年之后，社区型的购物中心的发展速度是最快的，从行业的发展，从我们这些项目的诞生的基本类型看，因为可能未来诞生10个项目有5个是在社区的，我的品牌我的定位可能和社区的居民的消费没有关系。这样的品牌商可能节选择另外50%当中的某一个比例。作为一个全线产品的一个组合，去形成一个组合店，未来我也会考虑到这种趋势。

　　我们感觉到购物中心已经成为商业品牌的一种重要的渠道，我们把超市、百货、娱乐休闲卖场电影院做了一个对比。大家可以关注这两天网络的报道，我们对电影院的分析，电影院是最近两年和购物中心合作发展最快的一个突出的业种，大家看到两个高柱一个是购物中心一个是百货。虽然表现形态是百货的形态，但是从消费者来看，他功能已经趋向于购物中心了。另外确实单体的百货店甚至单体的超市越来越少了。

　　这次我们在澳大利亚中看到，居然再一个购物中心当中，居然有三个超市我刚才和姜总裁也在讨论，超市的门口居然还有水果店，鲜肉店，但是他们合作得很。超市和购物中心的合作，百货和购物中心的合作越来越紧密了。希望未来能把我们的餐饮和购物中心合作，能够做一个主打的品牌，现在看来可能更多的充当四级店这样的定位。未来形成一种组合店的方式是积极的，同时对咱们自身品牌的发展也越来越有帮助。成品书屋更好的把餐饮和文化做了一个整合。可能在座的品牌商和品牌商之间就产生了这样一个合作。其实鲍总给我看了一个影院的概念，实际上他是把娱乐产业组合在了一起。他对购物中心招商当中的影响力是绝对比一家电影院要大的。购物中心希望推过一家品牌以及一个新鲜的元素，能够有一个让消费者非常愿意光顾的环境。如果我们商业品牌的能够有创新的话，对购物中心的提升，可能给大家开出来的条件也会非常优惠。

　　第二点这个表，我去年就用过，我一直反反复复的使用这个表。这个表是非常有说服力的，从购物中心的角度讲，这个红色的都是购物中心关注的品牌，而且都是和老百姓高度相关的这样的品类。这里面有一个最大的圈就是餐饮服务，那么餐饮服务为什么被购物中心关注，实际上他消费的拉动的可行性和消费拉动的潜力都是中高的。他必然会受到购物中心这样的商业形态关注的。有一个大的环境，我们结合国家统计局世界银行，购物中心的品类和购物中心的规模，大家做这样一个分析。大家看最大的一个圈就是餐饮。和购物中心合作的规模是最大的，这点是希望继续坚定各位老总的信心，他对餐饮是有以来对餐饮是有需求的，大家放手和购物中心产生好的合作。

　　购物中心趋势之二，越来越依托于城市的开发进程。城市的开发进程加快，位于新区和边缘地区的社区华生活服务中心将会显现活力。有一个项目，松江的项目压力也是非常大的，购物中心在找我们品牌老总的合作的时候，看整个的商业品牌和购物中心的合作，第一个是看项目这个专业度，第二个看整个城市的规划发展趋势。整个城市的规划我们应该顺势而为。很多项目都是经过不到一年的时间就进入到了一种非常好的状态。能够看上去大家不能接受的项目能够结合这个城市商业发展的趋势，看大的方向，然后去看我们的项目。

　　第二个就是这种地铁、高铁这种交通枢纽型的。现在包括地下的商场，大家也逐渐的进入到一种开店的视野当中。我兼任了大家不知道的职务，就是中国地下商业网点的名誉会长。但是已经有了地下商业协会的组织，中国有大量的城市在立体化向下寻找发展空间。我们的商业品牌，可能需要考虑，结合地下的商业的特点，结合交通枢纽型的特点，我们进入新区的餐饮品牌，我们的定位会有点不同，会有点细微的变化。比如说我们就是麦当劳肯德基，现在餐饮在沈阳出现了很好的购物中心，偏偏在餐饮上出了问题。因为餐饮对本地人的消费特征把握得非常清楚。如果别的地方受欢迎的餐饮搬到本地来，未必是适合的。可能在这种产品形态上，我们包括地上和地下这种交通枢纽。我们要做出一个客观的判断。

　　简单的和大家再交流一下，为什么中国的购物中心，为什么很多品牌商，大家可以看商业品牌的这种步伐个购物中心的发展方向是有特别的地方，我们2003年之前累计的购物中心的开业量，和2011年累计的购物中心的开业量达到了这样一个素质。我们一线城市增长了2.5倍但是我们三线城市增长了11.8倍。我们过去不去考虑三四线城市，但是您不考虑别人考虑，我想这个变化还是要引起大家的关注。因为三线城市甚至四线城市的商业地产的发展速度是非常快的。

　　第三个就是中国的购物中心，其实说他越来越专业，我们购物中心受消费方式变化的影响是非常深刻，非常明显的。而且我们的购物中心对消费方式的捕捉能力是越来越强的。他的专业性是越来越高的，他根据老百姓的需求选择自己的定位。咱们发现很多快速时尚的品牌都在这个区域当中。如果是一个社区的，就不会出现在这个购物中心当中。其实万达的速度之所以快，他确实和澳大利亚的购物中心，他相对家庭化的这种购物中心的氛围，而恰恰是这种家庭的购物中心，他是离不开的。因为任何一个购物中心是不一样的，但是这种模型就和其他的品牌，其他的产品形成了不同的变化。

　　从消费趋势上看，我们追求便利化的社区邻里消费，追求功能化的符合消费，追求主题化的选择性消费，追求品牌化的定向消费。

　　比如说书店和餐饮的混搭，这种娱乐的整合恰恰和老百姓的需求变成了了一种符合性的强烈的愿望。能形成一个主题店我相信他对购物中心的影响力越来越大。我们不知道有没有专门服务老年人的这样的店，但是我们在国外看到确实有大量的店面是为老年人服务的。假如说餐饮，你们可能让老同志去看麦当劳肯德基他是有难度的，我们是不是也应该顺应一下老年人的变化比如说在沈阳出现了这样一个情况。我们在餐饮招商的过程当中，为什么非要把上海最受欢迎的品牌和在广州最受欢迎的品牌放到沈阳来。其实就是对沈阳本地的这种消费的方式，了解还不够透彻，最后才形成这样一个结果。所以我想对消费方式，不仅是和我们的购物中心有关，和我们的未来商业发展方向也是紧密相关的。

　　最后一点，这个是从我们购物中心角度，我们一直说中国商业房地产的专业化发展，给商业品牌提高了价值，实际上我们整个的购物中心的筹划中，业主、租户、顾客的需求，这三者的愿望，从而建立一个成功的购物中心，如果不能满足任何一方，购物都将无法获得成功。现在你们发现，当品牌商和我们购物中心谈的时候，大家谈的问题已经变成商业的问题，不是地产问题，他会说我们这个地区的老百姓是什么样，我能帮你做什么，满足了顾客是我们购物中心很多的筹划操盘手的要点问题。第二个是能够了解您的需求，第三点是老板的投资汇报的考虑。中国的购物中心在与商业品牌合作的时候，商业品牌的安全性是大大提升的。很多店铺的组合，很多租户的定位，甚至于有一些租户的选择是越来越专业的。我们的购物中心能把越来越多的人从家里吸引到购物中心来。这是一种实质性的进步，这个希望大家能够对购物中心，毕竟能20年的发展历史，但是希望在座的品牌商老总们能够给购物中心的开发商更大的空间，更好的帮助。大家去交流的问题，让大家更能迎合我们租户的一种要求。

　　开始在谈管理创新问题，我们最近几年中国的购物中心谈管理创新的越来越多。在我们购物中心运营管理当中，从服务消费者观念上，服务租户上，在营销上也开始搞全面的社区服务，包括我们在运营技术和与租户之间的管理上，特别是在为租户降低成本方面，大家在购物中心的合作过程中，绝对会发现一种，比如说我北京有一家购物中心，这家购物中心是家乐福作为主力店的。这家公司开发商通过技术手段，居然让家乐福节省很多店。我们的购物中心已经开始可能和品牌商老总更多的考虑降低租户的运营成本。他的安全性是越来越高的，我们在合作的管理中，包括对顾客的服务，客流分析系统的服务我本月的客流，年龄层大概是什么样子。中国好多购物中心已经开始定期的向我们的品牌商提供这样的数据。比如一周15万的客流，这15万的客流中，30岁左右的年轻人大概多少。这种组合的定位上，和购物中心是不是一种很好的结合。说这么多是说我们购物中心虽然还存在着这样那样的问题，但是我们购物中心开始为租户去更多的考虑。衷心的希望通过今天的介绍，让大家加深对购物中心的一种信任，希望我们的购物中心希望房地产开发商能够确确实实的提升自己的项目质量。大家只是谈简简单单的项目而已，不能和商业发展完全不匹配，我想非常感谢东北商业网提供这样的机会，和在座的品牌商在座的开发商老总能够见面。当然也是侃侃而谈了，不一定会，希望大家批评指正，谢谢大家！

　　主持人：谢谢郭增利先生为我们提供如此专业的分析以及难得的数据分享。下面有请辽宁兴隆大家庭商业集团总裁姜利民先生，他演讲的题目“中国北方商业地产现状和发展趋势”。