大师沙龙25期:商业地产融资现状与前景

http://bj.sydc.sina.com.cn  2011年08月10日09:10  新浪商业地产

  正在商业地产开发商加大马力攻城略地的时候,银监会在2011年年中工作会议首次宣布加强对商业地产抵押贷款的监测,虽然具体细则尚未出台,但这无疑为开发商那已经紧绷的资金链上又重重加了一码,此时此刻,商业地产开发商们不得不开始考虑以后的资金来源问题。

  事实上,早在7月20日,银监会主席刘明康在银监会2011第三次经济金融形势通报分析会上就曾经表示,要加强对商业地产抵押贷款、个人消费贷款等非住房类贷款的管理。此次只是调控政策的进一步细化,而一旦细则出台,申请商业地产开发贷款将难上加难。

  大限逼近,信贷紧缩,信托叫停,资金来源问题迫在眉睫,商业地产融资路在何方?私募股权、还是举债银团?本期大师沙龙,我们将邀请金融专家、开发商、银行高层一起围绕商业地产融资前景,REITS和PE等融资渠道的适用性开展讨论,共同解读商业地产融资发展之路。

  时间:2011年8月11日

  地点:海淀区理想国际大厦8层新浪商业地产嘉宾聊天室

  主持人:

  周晓溪  新浪商业地产主编

  嘉  宾:

  王  刚  稳盛投资助理总经理

  骆进德  维新万隆(北京)投资有限公司首席金融专家、总经理

图为大师沙龙现场图为大师沙龙现场

  周晓溪:现在大家都很关注商业地产,但商业地产跟住宅开发截然不同,从资金投入、运作方式等方面都与住宅不同。现在每个企业都面临着融资渠道、融资环境、融资方式的问题,任何的一个个人或者说机构,他想独自持有商业物业是很难的,但是通过跟一些金融资本的合作,既可以规避一些单一的风险,也可以得到一些回报。我想问一下两位嘉宾,现在商业地产企业主要有哪些融资渠道?现状怎样?王总先说一下?

图为金地稳盛投资执行董事 王刚 图为稳盛投资助理总经理 王刚

  王刚:在银行信贷还比较松的时候,对持有型物业,物业经营性贷款是商业物业一个很重要的融资渠道。就是将有现金流的持有型的物业把资产抵押给银行,以租金的收益权给银行作为一个还本付息的主要来源,但是最近银监会又有一个新的规定,这种物业经营性贷款也有收紧的趋势,这是对持有型物业而言的。

  对开发类型的话以前很多也是开发贷的形式,因为以前更多的还是要靠银行这样的一个渠道,在过去两三年可能信托也是一个很重要的融资渠道,包括带收益权的这种,也包括开发类型的。作为基金来说,可能是一个比较新的渠道,国内实在做创新的很多,但是实际上做出来的还是相对比较少,信托类型的商业地产基金也是银泰前一段做了一单。商业地产基金可能更多的还是以外资的为主,比如说像凯德、汉斯、铁狮门,国内的现在也在做一些外币和人民币基金的尝试,但是相较普通的住宅类开发基金的产品和创新而言,商业地产基金,可能还是在一个初步形成的阶段。

图为维新万隆(北京)投资有限公司首席金融专家、总经理 骆进德 图为维新万隆(北京)投资有限公司首席金融专家、总经理 骆进德

  骆进德:国内中小型企业居多,传统来讲以前没有针对商业地产的特别的融资渠道,除了正常的开发贷以外,还有一些经营成熟、招商完成后的属于经营性物业贷款,除此之外中小企业对商业地产我认为能做的是在金融单位很局限,信托之前还是蛮盛行的,可是严格讲商业地产在信托能融到资金的比例,以今年一到六月份,不到6%,换句话说如果100件整个地产的信托发行,商业地产的大概占的范围只有6%左右,这一块儿来讲很现实的问题就是说,因为一般的商业地产在开拓的过程当中,规模总量就跟住宅比,以前甚至于低于10%以下,国内严格来讲商业地产的融资环境本来就不是很成熟。

  中大型企业他才具备可能对海外的融资能力,比如说像现在花样连他在香港上市后,他在全国唯一本土企业在海外、在台湾发PDR的,整个规模也不大,只有10几亿,可是它的钱只限制于投地产,不管做PDR、做债券,甚至包括做扩股增发了。国内其实严格讲今年这一块儿,刚才王总聊到,今年发的是LP加PE的做法,这是一个比较好的商业地产的模式,可是这种模式一般中小型企业很难做到,因为它条件比较高,LP加PE现在它自有资金比跟PE资金比是1:3,它的要求很高,除了18%的收益率以外,倒过来银泰集团做反担保,一般来讲国内这种企业达到这种条件符合发行的还是很稀少。严格来讲国内商业地产这几年比较不成熟,所以说它的融资渠道还是很狭窄,这是目前的现状。

  周晓溪:您觉得现在企业融资存在哪些困难,就是他们会面临什么样的问题?

  骆进德:国内地产商的资金主要来源有几块儿,一个是国内地产商自有资金比例就很低,负债率很高,包括上市企业都是如此,这是一个全球比较特殊的现象。银行融资里面首先现实问题一个是体制,比如说调控的问题、银监会的规范,也有内在自己本身企业的一些要求问题,比如说财务本身就不大透明,要求很高,包含着这种自有资金比例很低。所以严格来讲在整个融资环境里面,国内应该来讲在这一块儿就比较薄弱,所以我觉得在整个传统渠道里面,现在自有资金我刚才谈到了,自有资金比例低、财务结构不健全。另外一方面是来自于金融单位,金融单位里面包含信托、投行等等这些。还有一个是属于销售,销售等于销售回款,大部分国内的企业严格讲,我想它支持自身的这种财务的结构来讲的话,销售回款应该是一个比较大的依赖,早期像二三四线城市比较规范,甚至于销售回款下来之前就开始在做了,现在越来越规范,加上限购令出来之后,现在地产商的资金回笼不像之前能够短时间之内回笼速度那么快。现在来讲对整个地产企业,尤其是下半年,很多人看法都认为整个资金会宽松,我看法会认为更严谨,这包含国际的问题、包含国内的问题,所以第三、第四季,不管是上市企业、中型企业、大型企业,资金融资环境绝对会比上半年甚至去年更严谨,而且我认为对于地产企业而言,它的融资环境会比08年更困难。

  周晓溪:面对这种融资环境,也说到我们的融资渠道还是相对比较少、比较狭窄,我们的开发企业怎么来拓宽融资渠道,使融资更顺畅、更适合自己。

  王刚:刚才说的更偏非公开资本市场的运作,实际上很多的公开资本市场也是大家融资的一个很重要的渠道,在现在A股受到了很大的限制,放眼海外资本市场。除了这个以外就是私募股权,也就是私募的地产基金,包括私募的信托这样的模式。当然从我们来说,定位的是主动型的基金管理,我们现在在尝试的是一些外币型的基金,也不排除在近期还会针对商业地产来做地产基金。

  周晓溪:骆总呢?

  骆进德:去年,国内地产商大大小小估计应该有8万家左右,今年应该少了一万家左右,因为市场很严峻,我从地产企业的看法是说,我回国有10年时间,我对地产商自有资金比例很薄弱、经营能力也很薄弱,很多都是技术型出身的,甚至于可能是做销售型出身的。在经营能力上本来就比较欠缺。

  谈到怎么融资我想先提醒一个观点,地产商为什么缺欠,除了像金地,它是一个上市企业,不管在经营能力、人才、财务结构都是比较优良的,大部分中小型企业其实资金缺乏在于老板的心态会有问题,现在来讲的话,我觉得用这种侥幸的心态我认为很难生存,实际上我觉得在现在地产企业的经营跟前几年考虑融资问题当中,我觉得应该调整整个的经营思路跟结构,这是一个。

  第二个就是说,地产企业我们现在在谈的就是像商业地产,商业地产我们举十个例子来看,万达为什么他销售量今年应该可以跟万科很接近了,总销售量,利润跟整个现金流上是比万科还优越的。可是这里面可以说明一点,最起码就是说地产企业在整个运作过程里面,融资首先你自身的一个条件,现金流平衡很重要,尤其同样的房子,比如说我就住金地的房子,金地的房子为什么跟隔壁的,同样东西都差不多,除了品牌可能有差异以外,一平方差10%到15%,我觉得从经营的整体能力品牌先解决,一个地产企业如果我这个发展多好,太多的金融单位当然现在是受体制限制,还有一些民营资本,包括国际化的资金,他要不要投资你,甚至要不要借贷给你,他完全看待你给他的新鲜度。所以我觉得更关键的就是自己在整个对大环境里面,你给人家如何的一种信任,这是很关键的。

  除此以外我觉得包含像地产,现在商业地产很多人一窝蜂往商业地产走,我觉得金地、万科具备这种条件,太多的小地产商他本身就很盲目,我认为这次商业地产,会加速很多种小型企业死亡,我看到一些二三线都市,包括我把自己定位为是一个商业地产投资商,不是开发商,很多地方在国内久了,骆总你在我这边投资我给你便宜的土地,我就问政府,这块地你规划做什么?他说做商业,我说你怎么规划的?他没有概念。国内大部分政府规划商业地或者住宅地,政府都不知道该做什么,他是没概念的,民营企业更没有这个能力,这变成一种从政府开始没有规划,加上企业自己本身没有人力,都是抱着侥幸、投机的心理,大环境就是如此。

  所以说解决融资问题,真正内在的因素,外在因素政府调控因素跟整个宏观经济的因素是民营企业改变不了的,可是民营企业要做的是包含到自己整个心态的调整,不能像2001年到2010年那么扩大,更关键的是在团队组建过程,我觉得要有一个比较明确跟良好的现金流财务规划的结构。这种情况下不管是借贷还是融资,别人对你会认可。

  其实渠道有很多,真正有人民币到海外融资的企业大概不到3%,其实要到国外有可能,可是基本上来讲的话,有能力再本土以外融资金的不多,包括最近因为美元着软了,可能国内对外资投地产企业有很多限制。可是走一些形态,比如说走其他的管理基金的模式,进入中国来投资的方式还是可行的。

  所以我觉得本土除了金融环境,我觉得善用民间资金或者说国外、海外资金这一块儿比较实际,可是更关键解决财务问题是来自于规划才会产生销售,才会产生现金流回流,这块儿是最关键的。

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