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同质化现象不可避免

http://bj.sydc.sina.com.cn  2011年08月04日14:55  新浪商业地产

  周晓溪:刚才谈到了项目特色的问题,引发了大家的一个思考,其实不光是天津,很多城市会有一个现象,就是同质化的现象非常严重,也不排除刚才跟张总交流时所说的,有很多的开发商其实并没有想清楚这个项目要怎么运作,就杀入商业地产这个行业,盲目地去拿地,然后才会考虑它的定位、招商和它以后的运营,下面想跟大家来聊一聊,我们如何来避免这个同质化的现象?怎么来打造自己一个特色式的项目,不管是定位还是招商,还是运营模式,各位可以结合自己的项目聊一聊,也可以谈一下自己的看法。

  张雪:其实我觉得不光是天津存在同质化现象,全国各地的商场、购物中心都是千店一面,这个东西是避免不了的,你要说所有的购物中心都不一样,我倒觉得很新鲜,怎么出现这种情况,哪儿有那么多的商源,我们现在每个城市,包括整个中国现在有品质的这些商户资源不是非常多,因为在这些初期,我们做购物中心之前,想着品质商户可能最容易聚人气,这是每一个购物中心一开始想要的东西。所以才会出现同质化,而且都去找这几家,条件越来越苛刻。

  我觉得先讲一下我们,我们是明年开一个项目,明年底要开业,建筑面积10万平米,其实是一个改造项目,原来的经营业绩也不错,主力店是华润超市和家得宝建材。我们前面是自己做了一个购物中心,改造完了以后一个是扩建了,一个是增加了停车场的面积,原来800个停车位,改造完以后是1400到1500个,还是提供一个便利性吧,这是将来在竞争中不可避免的一个很重要的情况。其实我们还是以这种家庭化、购物为主导,毕竟我们主力店是超市还有家居业的建材为主题,而且还是在天津的高端的居住区的边上。

  吴佳俊:现在在家就可以购物,你不用再出门了,那就是要去玩儿一些在家里玩儿不到的东西,可以去享受一些家里享受不到的一些服务,这样的话我觉得是做这样的项目,是目前858的一个初衷,目前来说可能因为大家知道,刚开业的商场没有这么完善、没有这么完美,目前这一块儿是我们以后发展的目标。

  于淑梅:同质化肯定是在某些方面不可避免的,因为业态有共性,另外在每个单体它发展的过程当中,就是相对来说就是像一个有生命体的一个产业一样,它肯定就是说随着咱们消费者的需求的变化,还有经营的调整来看,有自己的特色的,这是一定的。

  然后回到我们这个项目来讲,我们可能更多地强调的是业主替换,因为更多的时候可能随着大家对文化生活的一个需求,然后他可能会就是在这个主题上会有一些要求、会有一些需求,所以说我们可能会针对着这些个情况,联合一些热点话题,做一些不同的形态活动,来丰富和补充我们商业的这个生命力。

  熊少华:对于同质化这方面,我们可能结合我的项目说一下,因为传统行业是条块化的,就是一个盒子,但是我们是一个几何体的结合,就是有圆形的,这是从一个项目的外观来说,项目外观上的吸引力也是存在着一定的竞争力,所以我们的业态跟项目的结构,可能是比较新颖的,而且我们以后每个水游城的建筑风格都会不一样,我们水游城之所以叫水游城,是因为我们注重的是生态性的购物环境,在这里可以享受到阳光、空气、水流、绿植,让人产生愉悦的感觉,而不是像传统的进入商场就是吹空调、吹暖气的感觉,这是我们的一个特色。

  可能还有一块儿就是在不同的节气上来说,比如说像大家愿意做十一这样的节气,但是不同的商业它会有不同的一些想法,我们这边就可以把整个一年分为四个季度,然后通过每个季度里面,可能像以往的那些促销手段,都会做一些大节,我们会做一些像酒吧,或者说万圣节,而且我们的万圣节会持续将近一个月的时间,比如说情人节人家做一天,我们会做一个月,这一个月里面整个设施里面的情侣都是可以来约会的,约定好一个时间,3月14号是情人节,3月15号可以来一个白色情人节,这是我们的一些促销的手段吧,可能是区别于同质化手段对自己项目做的一些定位,我觉得每个商业设施都有他自己的一些灵性在里面。其实牌子都是一样的,ZARA那么多,可能地域不同货品会不一样,但是到你的商业设施能给他带来的是什么?就是你这个商业设施能给顾客带来的是营造的那种好感,营造的那种氛围,那种约会的感觉,约会我就要去这儿,我去想做一件什么事儿就要去那儿,这就是商业设施应该给顾客带来的一种感觉。

  周晓溪:商品是一样的,体验是不一样的,感觉水游城会给大家带来丰富多彩的氛围。

  曹瑞:我可能更多的是关注内因的一些问题所在,目前来说大伙儿都可以想一想,为什么我们天津市商业能持续这么长时间被百货垄断一定有它的特色,现在天津市老百姓的消费模式还是很看中的,其实在我未来的商业规划中有两个牌子,一个是对我们的业主,二是对我们的消费者,我们可能会对外进行服务性的承诺,对内进行服务性的承诺,包括日常的促销理念等等,这都是结合自己自身的特色,八仙过海什么样的形式都有,但是我可能会更多地去关注我的服务性的东西。

  我想可能大伙儿乐天百货开业大家都去了,它最吸引我的可能就是美女,给我留下的印象特别深。那这个是你自身的一个特色,品牌同质化这个100%都会有,品牌商再怎么开发也是这个意思,会结合你自身周边实际的情况定位,你做准了,那你这个项目就OK了,没有问题,我相信在座的各位都是资深人士,我们应该多发掘一下自身的,现在购物中心能打出特色的可能不多,我们在这种百货公司可能会看出很多一些服务性的举措,便捷性的一些承诺可能都有,现在开发商开发的成本、投入可能不像百货公司这么细致,但是我们宝龙如果想要快速发展的情况下,必须要做特色。我相信杨总这边一直也是在公寓式各方面,我们也有自己的一些服务细化的一些标准,应该有希望,我们明年开业的时候,和我们今年会开盘的时候,也希望请在座的去我们那边去看看。

  杨晨:刚才曹总说得挺全面了,我想跟大家说一下我们商业商场运营这一块儿的,现在目前市场上的一些体会吧,我们现在确实那个项目从市场运营这一块儿,比如说销售产品,无非是可复制的一些优势,这个是肯定的。第二个是有自己的核心的、独特的模式,这个是完全可以说把自己的特色提炼出来。

  另外就是说是整体的这个项目的从规划、设计,前期的市场规划一些东西,这个是需要结合市场的一些特色做的。

  周晓溪:宝龙做了一个超高层的写字楼。

  杨晨:三个超高层在一起。

  周晓溪:王总这边来说一下。

  王鑫:我想说,我觉得每个项目定位不同,其实同质化的情况不是很明显,大家都在找自己独特的优势和独特的定位,或者说运营方面的一些特色,我想就我们银河购物中心的项目多说一些,我们在操作过程当中确实有一些值得注意的地方,文化中心的整个定位是偏向于新的城市客厅这样的一个定位,银河文化购物中心整个36万平米这样的体量覆盖的业态,体量非常大,从我们考虑来讲,这个项目一个是零售业态,餐饮的业态等等的。现在我们的团队聘请了原来新鸿基九十年代就在做商业的一些核心团队来做项目的后期管理,管理团队是从去年已经介入到我们前期的设计、招商、定位,整体的工作。我们的商业首先面积非常大,整个产品标准都是贴合项目的定位,另外停车场的细节方面,包括智能化,包括VIP停车区,包括一些司机,比如说一些高端客户来,他有司机的这种车,给他有空调的候车房等等,包括整个后期还有一些像新技术的应用,一些整个产品细节的方面,银河购物中心还是考虑得比较全面的。

  另外在整个硬件方面、管理方面,可能除了对整个项目整个形象的一个维护的话,作为整个客户的整个装修的形象,整个其他的客户的这种公共部分装修的整个的品质都是有一定的要求的,另外一个是整个项目能够成功开业,未来它作为整个三年的经营周期的推广和投入,整个从资金上也会有一定的支持,所以说后期运营管理的整个的资金支持是有一定保障的,银河购物中心这么大的体量,总体来说从银河这个项目我们考虑商业管理公司提前到前期设计、开发过程当中,可以预招商、后期金融方面给予一定的支持,这个模式,对于整个银河国际购物中心来说是非常有帮助的,谢谢。

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