大师沙龙24期:天津商业地产现状与趋势

http://bj.sydc.sina.com.cn  2011年08月04日14:55  新浪商业地产

  经过近十年来的快速发展,天津市基本形成了以和平路——滨江道——南京路商圈为核心,老城厢、小白楼、奥体等次级商圈为辅的商业格局。与此同时,天津市轨道交通建设也在加速推进,地铁沿线的商业价值将会进一步显现。展望未来,天津的商业发展将紧跟上海、北京等一线城市,越来越多的外埠知名开发商将投资天津,并以商业综合体、大型购物中心为投资热点,原有的以百货为主的单一业态模式将会发生改变,天津的整体商业品质也将得到提升。本期大师沙龙将汇聚天津目前大型商业项目开发商,一起探讨天津商业地产的发展现状与未来趋势。

图为第24期大师沙龙现场图为第24期大师沙龙现场

  时  间: 2011年8月4日

  地  点: 天津市和平区少帅府

  主持人:周晓溪  新浪商业地产主编   

    嘉  宾:

  吴佳俊   天津捌伍捌时尚企业管理有限公司招商副总监             

  张  雪   北京瑞景阳光商业管理有限公司天津友谊路新业广场总经理                

  熊少华   天津水游城商业管理有限公司行销部经理               

  于淑梅   天津水游城商业管理有限公司行销部副经理           

  曹  瑞   宝龙商业集团天津商业公司副总经理                     

  杨  晨   天津宝龙金骏房地产开发有限责任公司营销总监          

  王  鑫   天津乐城置业有限公司银河国际购物中心招商经理        

  梁  韫   天津凯德MALL·天津湾市场推广主任

    周雅钰   天津市云滨置业投资有限公司策划专员                       

   

    以下为本次活动精彩实况:

  周晓溪:目前很多业内人士都非常热衷于探讨二三线城市商业地产的发展问题,有一种说法就是二三线城市的商业地产发展过快、泡沫现象非常地严重,比较典型的城市包括像成都、沈阳、石家庄等等,以成都为例,数字显示,2011年成都将要入市的城市项目综合体就有80多个,所以很多业内人士都在质疑,这一个城市能不能消化这么大的放量。像去过沈阳的朋友我估计都会有一个共识,确实不夸张地说,就是遍地都是购物中心,所以大家也都在想,这么多的购物中心,能不能被这个市场所消化。

  相反还有一种态度就是认为二三线城市的发展空间还很大,现在谈所谓的泡沫现象还为时过早。

  咱们回过头来看天津这个城市,其实这两年天津商业地产也在逐步发展,很多开发商对天津都很青睐,很多有实力的企业也都来天津抢占先机。首先我想请各位嘉宾,先聊一聊自己负责的项目的一些情况,然后我们再谈一下在您眼中,天津商业地产市场目前的现状。

图为北京瑞景阳光商业管理有限公司招商部餐饮娱乐总监 张雪图为北京瑞景阳光商业管理有限公司天津友谊路新业广场总经理 张雪

  张雪:我就先抛砖引玉吧,讲一讲我们阳光股份在天津的几个项目,这些主要是收购原来家世界的商业项目,一个是天津友谊路的项目,建筑面积在10万平米左右,再有一个是在原来老的家世界的总部,那个算是一个城市综合体,有住宅、商业、酒店、有大的主力店,包括建材等等都会有。我们现在经营的项目,包括紫金山路的阳光广场、阳光新业生活广场,然后南萝北也是生活广场,基本上我们现在连经营带现在改造的项目加起来一共5个,未来改造的还有几个,像北辰我们会有一个新业广场,在南开的天环我们还会有一个新业广场,基本上我们可能在天津的项目应该会有10个左右,基本是这样一个商业布局。

  从2007年开始,阳光新业开始做商业地产,主要是通过收购项目来进入天津市场的,加上其他城市的项目,我们现在加起来应该一共有40多个商业的项目。至于后面我们项目要做成什么样,可能就是每一个项目都不太一样,而且就是我们定位有几个模式。

  模式一:新业广场模式。

  模式二:生活广场模式。

  模式三:我们将来还会有一个叫城市中心,类似于我们在城市相对核心区做的高端商业的模式。

  所以我们现在进到天津,主要也是希望能跟大家、各个同行针对市场进行交流,通过交流我们在模式上能够有一个共识,以及将来怎么利用我们不同的地理优势,包括我们不同的公司的形式,来做出自己的模式和更有利于公司发展的盈利模式,所以也是希望大家通过咱们这个平台能有一个交流的过程。我简单先说到这儿。

图为天津捌伍捌时尚企业管理有限公司招商总监 吴佳俊 图为天津捌伍捌时尚企业管理有限公司招商副总监 吴佳俊

  吴佳俊:很高兴跟大家汇聚一堂,我是从上海过来天津,来天津也就差不多一年时间吧,应该对天津市场也好,对于天津商业也好,也是刚刚开始在熟悉的一个过程当中。就我们公司来说,其实我们是香港集团下面的一个子公司,现在这个项目是叫天津585城市广场,也是位于滨江道的一个城市中心的这样一个项目,就跟前面介绍的一样城市中心的一个项目,这一块儿我们打造的是城市中心的一个购物中心。从我们目前公司层面来说,以后是两个方向。

  方向一:在城市中心复制。

  方向二:第二个根据不同的项目,走一些类似于百货这样的一个商业业态,是这样的一个情况。

  天津585城市广场是一个购物中心项目,定位时尚,其实我们这个项目也是借鉴了来福士的定位概念,所以从我们引进的品牌来说,是偏向于年轻时尚的,从品质来说,应该说是时尚品牌,快销品牌。那么再结合餐饮、影院、KTV,从而形成整体的一个时尚的购物中心,也是想打造成天津的一个约会场所,当初的设想是这样的。目前从引进的品牌来说,也是朝这个方向来做的,同时,项目六层、七层是一个五星级的影院,应该说这是目前滨江道唯一的一个影院,也是这个项目的一大亮点,消费者来到项目以后,不光是一个简单的购物行为,也可以去看场电影、唱个歌,基本上是这样的一个氛围。

图为天津市云滨置业投资有限公司策划专员 周雅钰图为天津市云滨置业投资有限公司策划专员 周雅钰

  周雅钰:我们在天津的项目主要在响螺湾地区,全部都是CBD的综合体,我们现在正在进行的也是一个集商业、公寓、办公为主的一个综合体。

  于淑梅:我们这边将在九月底开幕一个城市综合体,是在西北角那边的一个项目,我们在南京那边有一个比较成功的案例,在天津这边也是沿袭了南京那边的理念,在这边我们推崇的是第五代城市综合体,就是说能够和消费者建立一个比较好的亲切感。项目体量大概是8万左右,包括有酒店、shoppingmall、还有酒店式公寓还有写字楼,品牌的话主要我们的业态定位还是18到35岁,年轻时尚的这些。而且我们的品牌大部分都是一些国际的快时尚品牌,包括zara等等,还有影院在我们这边落地,整体的感觉是要营造一个365天、每天都有不同的主题和内容、能够满足全客层、全家可以消费、娱乐的一个场所。从我们整体全国的战略来说的话,请熊少华来补充一下。

  熊少华:我就来补充一下,我们之所以选择西站这一块儿,它是作为一个城市的副中心,我们一般选址会选在一些二三线城市,选址一般会是在城市的中心或副中心这一块儿,然后我们的水游城有两大主题,因为我们去年定的战略是十年百城,我们大概会在十年之中开出来大概100家水游城。像我们今年已经签约了大概11家水游城,天津作为第二站可能是我们集团比较重视的一站。同时,我们在项目拓展上并不是进行复制,因为每个水游城的建筑特色都是不一样的,我们的商业地产开发大概是从2001年开始,当时我们还是在涉足地产业,然后通过一些国际上的交流活动,了解到商业地产这样一个新兴的产业,然后我们在2002年到2004年跟日本的一些顾问团队制订了一个开店计划,大概经过4年的运营,我们成功地开出了南京的第一家的shoppingmall,当时在国内可能是首屈一指的。

  王鑫:我是天津乐城置业公司的王鑫,乐城置业公司是天津城投集团下属的一个项目公司,那么我们所做的项目是天津银河国际购物中心,地处天津的文化中心板块,文化中心是市政府新的一个新的规划,整个文化中心占地非常地巨大,整个占地90公顷,其中原有的博物馆会改建成一个自然博物馆,在城中那儿新建博物馆、美术馆、大剧院、青少年活动中心,另外比较重要的一块儿是由城投集团,我们这个项目公司新建的一个36万平米的购物中心,整个购物中心建筑面积36万平米,除去停车场的一些地下面积,整体的商业面积23万6700,地上的20万,地下的3万多,3.67万。

  我们从去年年中开始就开始在接触一些国际一线品牌,各楼层的一些时尚品牌、餐饮品牌,也都有不同程度的招商成果,整个项目竣工验收在今年的11月份,开业时间预计是在2012年的年中。

  杨晨:我给大家介绍一下我们的情况,我们的项目占有率还有在北方的布局还没有全面拉开,宝龙真正拉开全国范围的布局、包括进入北方区域、看中天津这个市场,我们是第一个项目,是一个规模比较大的接近40万平米的一个综合体,也是因为天津整体的这种商业地产的空间,商业氛围的空间,从我们集团的战略上来说,是觉得有很大的潜力的。我们在整个北方区域的布局上,我们是第一步进入天津,然后现在也在北京寻找合适的项目。天津这个项目目前已经进入了施工快结束的状态,可以说从集团到我们区域公司,再到我们整个天津的项目公司,对这个项目都是非常重视的。这里面有三种类型的综合体,酒店式公寓的体量接近于10万平米,然后有一栋超高层的写字楼接近10万平米,另外还有将近10万平米的商业,以及连接高铁的地下商业部分。

  曹瑞:我想站在宝龙地产在天津的布局角度来说一下,宝龙将天津作为首发站也是看中滨海新区的一个强势发展空间,我们提倡的一个概念就是双铁上盖的项目,说的是在京津高铁和三条地铁线上盖项目,交通非常便捷,同时我们这里的景观带也非常漂亮,从我们的介绍图上可以看出,这里是一个钱袋的形状,从风水学上来讲,这体现了上风上水的概念,作为我们来说,也是宝龙在华北区重点突出的一个项目,是最高规格的旗舰店的项目。在我们一条马路之隔的对面,还有一个上面是苏州园林式设计的概念式公园,下面有一个平层7万平米的商业体,我们两个项目把住高铁的两个出口,基本上打造了塘沽区的核心商圈,准备未来打造成一个核心商圈。

  周晓溪:在天津准备有一个什么样的扩张计划?

  曹瑞:集团对外公布是5年是100个宝龙城市广场,天津应该会是10个。

  周晓溪:10个是在5年内的。

  曹瑞:对。

  周晓溪:准备再进入哪些城市。

  曹瑞:所有的城市都有可能,因为我们整个集团的招商拓展部有8个拓展部,全面下放到全国各地。

  梁韫:我们的项目是嘉茂,现在凯德正好也在进行业态调整。

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