美佳华集团董事长洪小佳:商业地产的泡沫趋势

http://bj.sydc.sina.com.cn  2011年08月03日15:49  观点地产网

  作为专注于商业地产,同时也是沃尔玛等国际巨头的合作伙伴,美佳华集团董事长洪小佳对商业地产现状有着深刻的认识。

  洪小佳指出,做好商业地产需要具备三方面的条件,第一、运营能力是做好项目的根本;第二、商业项目前期的商业资源整合,产品业态定位;第三、商业地产需要大量持有商业物业,项目运营初期,可能无法实现净现金流的平衡。因此,可靠的现金流运作模式是做好商业地产的保证。

  对于目前各大房企蜂拥而至做商业地产,洪小佳称,由于大批开发商把商业地产作为调控下的“避风港”,短期内开发规模过大并集中入市,可能产生较大市场风险。

  面对当前的房地产调控,洪小佳表示,目前政府用行政调控手段,大力推出保障性住房是正确的,但应当科学合理地控制推出的总量和进度,如调整适度,将有利于行业的稳定发展。

  而对于未来10年房地产行业的发展趋势,洪小佳认为,如果保障性住房能顺利、稳定、适度推出,调控政策及时调整,逐步正常化,中国房地产行业下一个10年将步入稳定的发展期。

  以下为观点地产新媒体对美佳华集团董事长洪小佳的采访实录:

  观点地产新媒体:美佳华目前的项目主要分布在哪些城市?公司选择进入一个城市发展,主要考虑哪些方面的因素?

  洪小佳:目前我们的项目主要分布在云南、湖北等地的三线城市。

  公司选择进入一个城市发展主要考虑以下几个方面:第一、城市城区人口一般要求在40万人以上;第二、在城市商圈或新城区核心地段有合适的备选地块;第三、城市经济发展动力充足,例如是产业转移的主要城市或重要的资源型城市等,同时能够辐射周边各县的消费。

  观点地产新媒体:您一直坚持做商业地产,您认为,做商业地产需要具备哪些条件?而美佳华所具备哪些的核心优势?

  洪小佳:我觉得商业运营能力、策划设计能力和可靠的现金流运作模式是做好商业地产必备的根本、前提和保证。

  首先,商业地产的最终收益来自于运营产生的现金流,因此运营能力是做好项目的根本;

  其次,商业项目前期的商业资源整合,产品业态定位,以及空间规划设计对与错、好与坏可以决定项目运营的成败,策划设计能力是做好项目的前提;

  再次,商业地产需要大量持有商业物业,项目运营初期,可能无法实现净现金流的平衡。如果没有一个平衡项目现金流的操作模式,不仅项目开发难以为继,持有已开发物业都会成为难题。

  因此,可靠的现金流运作模式是做好商业地产的保证。尤其在国家金融政策调整的情况下,更应该高度重视。

  美佳华已经基本具备了上述的必要条件,在商业地产投资、开发和运营各方面都有一定的经验积累,有一个能够完成商业地产运作全过程的成熟管理团队,因此具备一定的优势。

  观点地产新媒体:去年到现在,许多的房企都开始做商业地产,您怎么看这种现象?有观点认为,国内商业地产存在泡沫,包括中国在建的摩天大厦也很多,您是怎么看待商业地产的泡沫呢?

  洪小佳:我觉得随着住宅市场调控力度的加强,目前商业地产正成为规避调控政策的投资洼地。同时,随着城市化进程加快和居民消费能力的释放,商业地产也面临良好的发展机遇。

  但是,由于大批开发商把商业地产作为“避风港”,短期内开发规模过大并集中入市,可能产生较大市场风险。

  按照目前商业地产发展的趋势,很可能要经历集中开发、集中供应,大量产生泡沫,在泡沫中发展、在泡沫中淘汰、在泡沫中沉淀的过程。

  观点地产新媒体:我们看到在商业地产比较成功的案例“万达模式”,关于美佳华的模式或者发展布局,请您介绍一下?

  洪小佳:大连万达是靠以售养租,现金流滚资产的模式获得了巨大成功,但是在商业运营上也存在不少需要解决和超越的问题。

  我们创办的起点和成长的时期与万达不同,发展模式自然有所不同。首先,美佳华创办之初按照自身实力和市场发展状况,确定了做三线城市商业地标,引领城市商业发展的目标。

  其二,由于各个城市的消费习惯和文化有所不同,我们更注重差异化和精细化运营,融入当地消费习惯。

  第三,由于我们的项目处于商圈或城市核心地段,地块面积不大,而且三线城市住宅等快速回流现金的产品单位面积盈利水平不高,以售养租有一定困难,我们会更注重与金融机构的合作。在发展布局方面,公司侧重于中西部的三线城市。

  观点地产新媒体:一轮又一轮的楼市调控,从限购、限贷到限价,以您这么多年的行业经验看,房地产行业是否真的问题很大?政府用行政调控的手段,您觉得是否得当?

  洪小佳:我认为自从国家取消福利分房以来,由于保障性住房未能同时启动,致使房地产市场在一定程度上造成结构性缺失。无论是房地产价格的暴涨,还是大幅震荡,都不利于房地产行业的正常健康发展。

  这种现象同时对上游各行业造成了不良影响,时而产能过剩,时而产品短缺。目前政府用行政调控手段,大力推出保障性住房是正确的,但应当科学合理地控制推出的总量和进度,如调整适度,将有利于行业的稳定发展。

  观点地产新媒体:伴随着房地产行业的持续调控,您觉得是否会出现一个大浪淘沙洗牌的过程?住宅市场,随着不断的城市化进程,您认为住宅地产的黄金周期还将持续多久?

  洪小佳:我觉得随着房地产调控的深入,行业门槛将大大提高,必将出现一个大浪淘沙洗牌的过程。但是只要中国城市化进程保持不变,住宅房地产开发仍然是一个可以持续发展的行业。

  观点地产新媒体:“十二五”3600万套保障房建设,资金是很大问题,您认为这么大规模保障房是否激进?有观点认为,保障房会对商品房的价格造成影响,您个人是怎么看保障房和商品房的关系?

  洪小佳:从目前各地政府的财政状况来看,如此大规模的推动保障性住房建设,不仅会在财政开支的结构平衡上留下难题,而且会在保障性住房的合理分配和持续供应上造成困难。

  保障房的集中推出必然对商品房价格造成重大冲击,短期来说会挤垮部分房地产开发企业,长期来说有利于商品房市场进入一个正常稳定的发展期。

  观点地产新媒体:下一个10年展望,对于中国房地产行业的发展,您是怎么看待的?10年后,您希望美佳华将成为一家怎样的企业?

  洪小佳:如果保障性住房能顺利、稳定、适度推出,调控政策及时调整,逐步正常化,中国房地产行业下一个10年将步入稳定的发展期。

  10年之后,我希望美佳华成为一家能够引领进驻城市商业发展、代表城市商业消费潮流的品牌商业企业,最重要的是能够通过企业的努力和发展,在不断提高自身商业运营能力的同时,为所进驻的城市人民带来更多的幸福感。

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