二三线城市商业地产拉响泡沫警报

http://bj.sydc.sina.com.cn  2011年08月01日11:46  新浪商业地产

  新浪商业地产(编辑 李佩佩)不管开发商承认与否,房地产泡沫确实存在并已经“嚣张”了有些日子,尤其是老百姓,恨不得立即将泡沫挤了出去,好让自己顺利荣升为有房一族。然而,住宅市场的泡沫尚未平息,新一轮泡沫已经悄然滋生,这一次,泡沫的发源地是商业地产,而且是二三线城市的商业地产。

  近日,中国购物中心产业资讯中心预计,珠海、中山、海口、银川、西宁五个三线城市商业建筑面积今年增幅将高达83.9%。同时,到2011年底,东莞将拥有购物中心69家,建筑面积350万平方米。沈阳将拥有购物中心71个,建筑面积超过700万平方米。石家庄将拥有购物中心22家,建筑面积接近230万平方米。贵阳将拥有购物中心43家,建筑面积接近200万平方米。另据了解,成都在建及已建成的城市综合体项目达80多个。显然,商业地产正在雨后春笋般在二三线城市涌现,并呈现势如破竹之势。

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  从房地产市场近两年的发展情况来看,二三线城市商业地产的供应井喷似乎是必然趋势。从开发商角度来说,楼市调控政策接连登场,从信贷、土地等多个方面全力围剿,开发商钱袋愈来愈紧,利润空间被大幅缩减,甚至已威胁到个别企业的资金链,市场也不断传出企业融资借贷的消息,在此背景下,开发商迫切寻找新的利润增长点,身处调控范围之外的商业地产由此成为最佳首选。与此同时,经济水平、商业氛围略逊于一线城市的二三线城市,甚至商业网点缺乏的四线城市被开发商看作是价值洼地,并被视作业务延伸目的地。2010年以来,万科、万通、华润、宝龙、万达等房地产企业纷纷扩大二三线城市商业地产业务,谋求战略扩张。

  从地方政府角度来说,城市化进程已经成为日常挂在嘴边的五字真经,在他们看来,城市发展的落后,似乎就意味着城市化进程的步伐慢了半拍甚至脱离了中央的核心思想,在他们眼中,商业地产直接关系到一个城市的城市化水平、经济水平和城市面貌,同样和税收密不可分,此外也是体现政绩的一大主要方面。

  由此,开发商热衷、地方政府鼓励,二三线城市商业地产便一发不可收拾,并以迅雷不及掩耳之势在全国多个城市遍地开花,然而,市场真有这么大的需求吗?

  据了解,国家技术监督局和建设部早就出台过国家标准《城市居住区设计规范》,这一国家标准的最新版本规定,每个可容纳5万人的居住区,应配备的综合食品店、综合百货店、餐饮店、书店、药店等商业服务设施面积为7000平方米。这意味着,东莞将拥有的购物中心可满足2500万人的购物需要,石家庄将拥有的购物中心可以满足1600多万人的购物需要,贵阳将拥有的购物中心可以满足1400多万人的购物需要,而沈阳将拥有的购物中心更可以满足四五千万人的购物需要。

  如此看来,部分二三线城市的商业地产似乎已经超前发展。事实上,早在商业地产升温之初,接受新浪商业地产访问时,中国房地产业协会副会长兼秘书长朱中一就提醒开发商切忌一窝蜂,然而,多数转型“上瘾”的开发商只顾义无反顾的扎进商业地产、进军二三线城市,已然忘却自身是否制定科学严谨的发展战略、是否对当地市场进行周密调研考察、项目定位又是否符合市场现状……泡沫由此再次找到住宅之外的另一处生存空间。

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    总而言之,中国的房地产市场目前正处于动荡时期,如日中天的住宅市场骤然停滞,不愠不火的商业地产火速上位,而今又迅速滋生泡沫,市场现状不容乐观,希望四处抢滩市场的开发商可以暂时停下飞奔的脚步,从供应、需求、消费、市场、战略等多个方面进行全方位审视和调整,别让业务转移、区域转移的同时,也助长了泡沫的转移,经过20余年发展的中国房地产市场伤不起、处于城市化进程当中的各地政府伤不起、谈“泡沫”色变的消费者同样伤不起!

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